房地产市场风险是指在房地产交易变现所需的期间内，由房地产市场价格、供求关系等因素的变化而形成的交易市值发生负面变化的风险。它主要表现为由于各种原因致使房地产市场价格产生大幅度波动而给投资商带来的风险。

       在市场经济条件下，这种不确定因素非常多，国内外社会变动、经济变动、政策变动、居民收入水平的变动等都会影响房地产市场的运行，从而产生房地产市场风险。

       近年来深圳商业地产销售模式存在明显变迁。在深圳办公物业开发早期，由于商务氛围尚未形成，开发企业以散售策略为主，销售一部分留存一部分，以求快速回笼资金并进行滚动开发。随着深圳城市发展、商务氛围逐步成熟，办公物业品质及市场价值逐步提升，开发企业也相应改变办公物业的销售盈利模式，更多地以自持物业模式以实现长期资产增值。

       疫情当下，商业地产转变盈利模式和销售策略，考虑散售后物业产权分散，物业运营难度加大，影响整体品质及价值等问题，模式逐步转变为“自持出租+自用”。租售并举是商业地产企业占据市场的成功模式，也彰显其实足超前意识。住建部部门曾提出完善住房保障体系，加大培育住房租赁市场，落实支持政策，加强租赁住房的供应，解决新市民等群体的住房问题。如此看来，立足租赁市场正是防范风险的绝佳对策。

       联合办公成为搅动商业写字楼市场“鲇鱼”，对传统商业写字楼租赁模式形成巨大挑战。在资本力量加持和互联网思维驱动下，WeWork、SOHO 3Q、寰图等联合办公品牌加快一线城市（尤其北上广深）核心商务区扩张。在当前新冠疫情下远程办公及会议让共享独立办公成为新宠。2017年深圳核心区共新增8个品牌联合办公布点，新增供应4.9万㎡；2018年4个联合办公空间正式投入运营。联合办公带来的最明显的挑战在于它从空间和实用性上颠覆了传统办公方式。如租赁市面上常见的标准办公楼层，企业需投入装修、设备等大量时间及搬迁成本；但若租赁联合办公，则可拎包入住，立即使用桌椅、会议室、共享活动空间，还能参与定期的社区活动和行业交流。相较于租赁传统写字楼，联合办公可更便捷地实现企业的灵活扩张及缩减，也更能够满足企业员工对办公空间多样性的需求。

       近年来商业写字楼供应量增大，大型城市商业综合体项目也随之增多。自2018年3月始的中美贸易战给经济也带来不稳定性，如前所述，写字楼出租压力明显增加。当写字楼硬件水平趋高趋同，运营服务在未来将成为存量市场竞争的差异化武器。面对联合办公带来的竞争压力，商服应更加关注运营、服务及设施管理，对零散物业配备共享会议室、开放式活动空间或平台花园，同时搭建专业运营团队，定期筹备社区活动，通过注入共享、健康和社交等元素，以回应用户越来越多对有关灵活交流、组织活动、健康人文、艺术文化等诉求，填补传统办公物业在人性化、创新化方面的不足，从而提升企业入驻的满意度及稳定性。

       有人说：“决定房地产价值的第一个因素是地段，第二个因素是地段，第三个因素仍然是地段。”通过强调“位置”这个词，可以看到“位置”是房屋价值最重要的因素。“买房、租房看位置”已成共识。房地产业应对市场风险，位置是王道；紧跟政策、深入解读，适应市场新形势、新变化，与政策同步、与市场起舞，为企业带来良好效益。